反映二手樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）連升兩周，最新報131.76，按周微升0.76%。四區指數全線反彈，港島、九龍、新界東及新界西分別上升0.95%、0.56%、0.09%及0.65%。其餘領先指數亦連續兩周全線靠穩，大型單位指數、中小型單位指數及大型屋苑指數分別再升0.74%、0.76%及0.62%。
賣地影響市場氣氛
CCL連續兩周錄得升幅，是25周以來首次。八大指數全線上升，亦是30周以來首次。但全線指數升幅不足1%，且成交創紀錄新低，難作樓價回穩的參考。新界區暫成為跌市輸家，受供應集中及低價批地影響，該區將繼續受壓。大型單位表現強勢，從歷史高位只回落6.6%，大幅跑贏大市。
某中資發展商以81億投得何文田常盛街住宅地，單是樓面地價接近1萬1千元，超出市場預期，令豪宅及大型單位受支持。地皮高價成交直接影響樓市氣氛。事實上，政府推貴重罕有市區地皮可刺激樓價向上，推次級且爭議性地皮則可拖低大市，如何決定地皮出售的先後次序足以影響市場走勢及令樓價波動，政府有責任增加透明度。中資地產股積極以溢價投地，除了資金充裕外，分散國內風險亦是考慮因素。受惠國內關係網絡，在銷售配對國內高檔買家遠勝本地地產商，未來豪宅地屬中資地產天下，是禍是福，難以預料。
另外，整體成交量見底後稍有回升，但主要受新盤銷情影響，二手仍在谷底徘徊，過去一周十大屋苑只錄得十多宗成交，二手成交短中期難有起色。資本市場有回穩跡象，未來數周各大央行議息，若結果符合市場預期，樓市跌勢或可暫時喘定。
辣稅不能減 按揭可放寬
雖然樓價跌勢已形成，較早前各政府高官紛紛表示無意減辣。財爺亦予以配合，預算案堅持不減辣。地產代理表示不滿，指自去年收緊物業按揭成數後，準買家置業困難，導致成交萎縮，又稱政府過度參與，以「長官意志」扭曲市場，並正著手收集市民意見，要求政府放寬按揭成數云云。筆者基本上同意地產代理的看法。
其實辣招可分兩部份，一是買家及雙倍印花稅，另一是收緊按揭。前者目的是體現供應不足時用家優先的願景，現階段不適宜放寬。後者則財經事務及庫務局局長陳家強明言目的是穩定銀行體系。當時CCL是137左右，且樓價仍處上升趨勢。現時樓價亦已形成下降軌，且CCL已低於收緊按揭之時，風險已降。經歷多次暴升暴跌，銀行對樓按非常審慎。問題不在於銀行審批按揭，而是不受監管的多重按揭及私人貸款。政府是有條件回復七成按揭，但應附帶條件，針對首次置業的真正用家。業界估計此舉只會令成交回升兩三成，相信不會推高樓價。樓價仍偏離負擔能力，政府懼怕此舉被指托市，執行上考官員智慧。政府亦可考慮「一收一放」，針對投資者、外來買家或從三按、四按私貸風險而「收」從而交換放寬按揭。
銀色債券聊勝於無
香港長期缺乏適合退休人士的投資工具，強積金未設保證年金安排，長期零利率亦令現金被通脹蠶食。有見及此，政府首次發行「銀色債券」給65歲以上長者，利率與通脹掛勾，同時保證不低於兩厘，應符合長者投資需要，構思值得一讚。但債券屬3年短期，投資者很快便面對滿期後再投資的安排。政府發行量亦只會發行100億銀髮債券，需求遠超發行規模，恐怕每位申請者只能獲配一兩萬，實在聊勝於無。
筆者多次在本欄指出香港債市發展遠遠落後其它國際金融中心，導致很多尋找長線穩定回報的投資者資金沒有出路，繼而轉投固定資產，令住屋及車位變作投資主導而非用家優先，稅制亦未能扭轉情況。有樓收租成為不少年輕人的夢想及退休人士安享晚年的保證。
亞洲開發銀行估計區內債市融資缺口達8萬億美元，債市潛力巨大，如何令香港成為亞洲債券市場中心？香港市場及監管機構已從雷曼事件吸取教訓，如何令債券零售化讓普羅大眾參與投資？這才是紓緩房屋作投資需求及長者退休安排的遠見。
過去十多年香港未能把握機遇，新的預算案依舊沒有著墨，只顧押注忽冷忽熱的人民幣債券。
香港政府連年錄得大額盈餘，加上8千多億財政儲備及3萬多億外匯儲備，羨煞鄰國。若能善用，投資未來，讓香港建立長遠優勢，才是市民的福祉。無奈政制局限拖跨民生，盈餘用在消除市民怨氣之上。當經濟下行時，不知政府還剩多少彈藥應對？◇
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